BAB III
TINJAUAN KHUSUS APARTEMEN HIJAU
DI MAKASSAR
A. Gambaran Umum Kotamadya Makassar
1. Kondisi iklim Kota Makassar
Iklim merupakan salah satu dari komponen ekosistem, dengan variabel suhu, angin, dan curah hujan. Perubahan iklim terjadi karena terjadinya perubahan pada variabel dari iklim tersebut (Kwik Kian Gie, 2002). Sehingga meningkatnya suhu bumi atau terjadinya pemanasan secara global akan mengakibatkan terjadinya perubahan iklim secara global.
Perubahan iklim akibat pemanasan global ini menyebabkan terjadinya perubahan curah hujan atau perubahan distribusi curah hujan. Sehingga beberapa wilayah akan mengalami kekurangan curah hujan dan di wilayah lain akan mengalami kelebihan curah hujan atau banjir. Kenaikan volume air lautmenyebabkan tergenangnya daerah pantai yang rendah dan akan meningkatkan laju erosi pantai.
Pemanasan global telah menyebabkan degradasi kualitas lingkungan, yang mengakibatkan kurangnya penghasil oksigen (O2), kurangnya penyerap karbon dioksida (CO2), zat pencemar udara, pembersih udara yang sangat efektif melalui mekanisme penyerapan (absorbsi) dan penjerapan (adsorbsi) dalam proses fisiologis, yang terjadi terutama pada daun, dan permukaan tumbuhan (batang, bunga), serta perubahan iklim yang sicnifikan, sering terjadi hujan lebat yang mengakibatkan banjir bandang dan longsor, munculnya angin puting beliung, bahkan kekeringan yang mengancam jiwa manusia.
Curah hujan terbanyak jatuh pada bulan September – Desember tetapi karena perubahan cuaca yang secara drastis yang terjadi di seluruh dunia akibat Pemanasan Global, curah hujan terbanyak jatuh pada bulan Oktober – Januari, dengan curah hujan < 1750 mm. Musim kemarau antara 1006,1 mm – 1036,8 mm dengan kecepatan angin antara 7 – 12.
Kota Makassar beriklim tropis. Pada tahun 2005 keadaan iklim di kota Makassar adalah sebagai berikut :
a. Kelembaban udara berkisar antara 80 % sampai 90 %.
b. Curah hujan tahunan rata-rata 2729 mm.
c. Jumlah hari hujan berkisar 144 pehari.
d. Temperatur udara rata-rata sekitar 26,70o – 28,50o C.
e. Kecepatan udara berkisar antara 4 knot/jam.
f. Penyinaran matahari rata-rata 67 %.(sumber : Makassar dalam angka 2005)
- Kondisi geokrafis Kota Makassar
Kota Makassar merupakan ibukota Provinsi Sulawesi Selatan yang terletak di pantai barat dengan posisi 119024’17’38” Bujur Timur dan 508’6’19” Lintang Selatan. Adapun batas – batas kota Makassar :
a. Sebelah utara berbatasan dengan kabupaten Maros
b. Sebelah timur berbatasan dengan kabupaten Maros
c. Sebelah selatan berbatasan dengan kabupaten Gowa
d. Sebelah barat berbatasan dengan selat Makassar
3. Pola umum penggunaan lahan
Rencana Umum Tata Ruang Kota ( RUTRK ) merupakan penjabaran dari Kebijakan Dasar Pengembangan ( KDP ) fisik kota yang akan memberikan kerangka bagi pengembangan fisik kota secara komponen utama dari RUTRK ini adalah Rencana Tata Guna Lahan ( RTGL)
Gambar 22. Peta kawasan terpadu kota Makassar
Sumber : Dirjen Cipta Karya Departemen Pekerjaan Umum
BWK ARAHAN RUTRK
A : Pusat Perdagangan, Pusat Pelayanan Sosial dan Pemukiman.
B : Kawasan Pelabuhan, Kawasan Militer dan Pemukiman
C : Jasa Pelayanan Sosial dan Kawasan Pemukiman
D : Jasa Pelayanan Sosial dan Kawasan Pemukiman
E : Kawasan Rekreasi dan Kawasan Pemukiman
F : Kawasan Pemukiman dan Jasa Pelayanan Sosial
G : Kawasan Pemukiman dan Jasa Pelayanan Sosial
H : Kawasan Pemukiman dan Jasa Pelayanan Sosial
I : Kawasan Pemukiman dan Jasa Pelayanan Sosial
J : Kawasan Industri, Pertambakan, Pemukiman, Olahraga dan terminal Kargo
K : Kawasan Pendidikan Tinggi, Industri dan Pemukiman
L : Kawasan Pemukiman, Pertanian, Peternakan dan Perdagangan.
M : Kawasan Pemukiman dan Terminal Kargo.
Terdapat hubungan timbal balik antara pola kegiatan perkotaan dengan Pola Tata Guna Lahan Kota, sehingga RTGL ini diharapkan akan memberikan dampak yang positif dan optimal terhadap kegiatan perkotaan sebagai suatu wilayah, maka kota terbentuk oleh adanya interaksi antara Kawasan Terpadu yang mempunyai fungsi tertentu.
Pembagian administrasi kota makassar terdiri atas 14 kecamatan yang meliputi 143 kelurahan dan pembagian wilayah mempunyai beberapa bagian dalam usaha untuk memperoleh keserasian dan pemerataan penyebaran kegiatan perkotaan dan fasilitas pembangunan maka kota makassar dibagi menjadi 13 Kawasan Terpadu. Dengan kode A sampai M yang didasarkan pada kondisi fisik.
Perkembangan jumlah penduduk yang belum diimbangi dengan peningkatan sosial ekonomi mengakibatkan timbulnya konsentrasi – konsentrasi pemukiman padat tanpa didukung oleh saran dan prasarana yang memadai. Sedang dari segi pengadaan perumahan yang layak di kota Makassar baru 25 % kebutuhan saja yang dapat dilayani oleh sektor – sektor formal yaitu Real Estate, perumnas dan BTN, selebihnya didasarkan pada kemampuan seseorang. Kebutuhan akan perumahan atau lahan bangunan baik perumahan fasilitas umum, prasarana maupun kebutuhan lainnya di kota makassar cenderung semakin meningkat setiap tahunnya.sejalan dengan itu, terjadi pula pengembangan nilai tanah dan tingkat sosial ekonomi masyarakat serta belum mantapnya pengaturan, pengendalian dan pengawasan atas lahan perkotaan ini sehingga terjadi pemanfaatan tanah yang tidak efektif.
Tabel 1. penggunaan lahan kota makassar 2004/2005
No | Penggunaan | Luas ( km2 ) | % |
I. DAERAH URBAN | |||
1. 2. 3. 4. 5. | Pemukiman Perusahaan / perdagangan Industri Jasa Lahan kososng sudah dipergunakan | 7.590.87 623.70 275.40 72.09 1.926.68 | 43.20 3.80 1.52 4.10 10.90 |
II. DAERAH NON URBAN | |||
1. 2. 3. 4. 5. | Persawahan Kebun campuran Hutan jati dan nipa Rawa dan empang Lain – lain | 1.667.65 2.197.43 250.31 1.753.61 567.76 | 9.48 12.50 1.40 9.90 3.20 |
Jumlah | 1.804.396.24 | 100.00 | |
Sumber : kantor wilayah departemen tenaga kerja sulawesi selatan
4. Kondisi penduduk Kota Makassar
Berdasarkan data, laju pertumbuhan penduduk di Kota Makassar adalah 2,9 % setiap tahun. Jumlah penduduk pada tahun 2006 adalah 1.223.530 jiwa, maka pada tahun 2017 diperkirakan berjumlah 1.813.836 jiwa. Dengan melihat laju pertumbuhan penduduk maka Kota Makassar mempunyai potensi yang sangat besar untuk membangun apartemen hijau.
Table 2. persentase penduduk dan kepadatan penduduk
menurut kecamatan di kota makassar
KODE WIL AREA CODE | KECAMATAN SUBDISTRICTS | PERSENTASE PENDUDUK PERCENTAGE OF POPULATION | KAPADATAN PENDUDUK POPULATION DENSITY ( PER KM2 ) | ||||
2003 | 2004 | 2005 | 2003 | 2004 | 2005 | ||
010 020 030 031 040 050 060 070 080 090 100 101 110 111 | MARISO MAMAJANG TAMALATE RAPPOCINI MAKASSAR UJUNG PANDANG WAJO BONTOALA UJUNG TANAH TALLO PANAKUKKANG MANGGALA BIRINGKANAYA TAMALANREA | 4,63 5,36 11,75 11,56 7,24 2,45 3,13 5,16 3,99 10,48 11,22 6,96 8,63 7,43 | 4,43 4,79 12,21 11,55 6,71 2,30 2,72 4,59 3,86 10,83 10,96 7,84 10,06 7,15 | 4.42 4,93 12,10 11,46 6,74 2,34 2,86 4,78 3,84 10,74 10,89 7,75 10,04 7,11 | 28.292 26.582 6.471 13.937 31.981 10.363 17.504 27.336 7.470 20.006 7.323 3.208 1.992 2.596 | 28.724 25.108 7.125 14.748 31.408 10.329 16.126 25.744 7.658 21.895 7.580 3.828 2.460 2.646 | 29.013 26.167 7.148 1.481 31.898 10.616 17.154 27.139 7.711 21.980 7.623 3.833 2.485 2.666 |
7371 | MAKASSAR | 100,00 | 100,00 | 100,00 | 6 330 | 6 708 | 6 790 |
Sumber : Badan Pusat Statistik Kota Makassar Dalam Angka 2005
5. Kondisi lokasi apartemen hijau
Lokasi yang akan dipilih sebagai tempat dibangunnya apartemen hijau di makassar yang direncanakan harus memenuhi kriteria, yaitu :
a. Lokasi harus terletak di wilayah kota Makassar.
b. Lokasi harus terletak tidak terlalu jauh dari tempat kerja
penghuninya.
c. Mudahnya akses menuju ke fasilitas – fasilitas kota.
d. Tidak adanya hambatan dalam jalur dan sarana transportasi
e. Terletak pada daerah yang cukup aman.
f. Sesuai dengan RUTRK Kotamadya Makassar dan peraturan pemerintah daerah.
Berdasarkan hal tersebut maka lokasi apartemen harus berada pada daerah yang dekat dengan tempat – tempat kerja para expat ( tenaga kerja asing ) yang merupakan sasaran penyewa yang dituju dan masyarakat Indonesia yang berpenghasilan tinggi yang ada di makassar.
Lokasi yang memenuhi kriteria ini adalah Kawasan Tanjung Bunga, yang memungkinkan untuk pembangunan apartemen hijau, karena wilayah ini merupakan bagian kota yang masih berpotensi untuk berkembang menjadi kota mandiri dan memiliki view yang indah dan sarana transportasi. Peruntukan pada lokasi ini adalah bangunan umum, komersial, perdagangan, kawasan bisnis, wisata dan pemukiman yang mendukung pembangunan apartemen hijau untuk kalangan menengah ke atas.
B. Tinjauan Pengadaan Apartemen Hijau di Makassar
Kotamadya Makassar telah menempatkan dirinya sebagai kota metropolitan, hal ini seiring dengan pesatnya pertumbuhan jasa komersial dan perdagangan yang dapat dilihat dengan berubahnya wajah kota menjadi pusat perdagangan seperti maraknya bangunan-bangunan bank dan perkantoran di sekitar jalan Ahmad Yani dan bangunan-bangunan rumah toko, pusat perbelanjaan, mall dan usaha perhotelan, bahkan sekarang telah dibangun sebuah apartemen yang kurang memperhatihan manfaat ruang terbuka hijau, fungsi hijau pada bangunan.
Keberadaan apartemen hijau di Makassar mempunyai prospek yang cukup cerah untuk dikembangkan, hal ini mengingat :
a. Sebagai salah satu kota besar di Indonesia, Makassar telah mempunyai sarana dan prasarana dan fasilitas-fasilitas penunjang yang baik.
b. Hijau berfungsi sebagai peredam suara dan kemampuannya memperbaiki kualitas udara pada bangunan.
c. Ruang terbuka hijau yang berfungsi sebagai ruang pemeliharaan yaitu ruang yang memungkinkan pengelola kota melakukan pemeliharaan unusur-unsur perkotaan seperti jalur pemeliharaan sepanjang sungai dan selokan sebagai koridor kota.
d. Sebagai basis pengembangan kawasan timur Indonesia di bidang pariwisata, pemerintahan, ilmu dan teknologi, produksi maupun jasa, maka Makassar akan banyak dikunjungi orang dengan berbagai tujuan, baik dari dalam maupun luar negeri.
e. Secara geografis lokasi kota Makassar berada di tengah Indonesia, sehingga menguntungkan dari jarak pencapaian.
C. Tinjauan Apartemen Hijau dan Peruntukannya
1. Sasaran penghuni
Dalam perencanaan apartemen ini harus memperlihatkan kehidupan individu dan kolektif yang merupakan rangkaian aktivitas baik yang bersifat rutin maupun insidental penghuni. Sehingga akan mewujudkan ruang – ruang dengan skala manusia, privacy, keamanan dan adanya fasilitas lingkungan yang baik dan sehat. Sesuai dengan kriteria perencanaan di atas, maka sasaran penghuni lebih ditujukan pada golongan – golongan tertentu yang dapat menerima apartemen ini, yaitu :
a. Penduduk asing di Makassar
Jumlah orang asing di Makassar pada tahun 2005 tercatat sebanyak 108 orang, sebagai turis, kunjungan, orang asing yang datang ke Makassar dengan waktu yang terbatas atau agak lama. Sedangkan orang asing yang datang ke Makassar dengan tujuan bekerja atau wakil dari negaranya, biasanya waktu tinggalnya agak lama sehingga mereka membutuhkan tempat tinggal untuk jangka waktu tertentu.
Tabel 3. penduduk asing menurut sektor lapangan usaha
No | Sektor lapangan usaha | Jumlah ( orang ) |
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. | Pertanian, kehutanan, perburuhan dan perikanan Pertambangan dan penggalian Industri dan pengolahan Listrik, gas dan air Bangunan Perdagangan besar, eceran, serta rumah makan dan hotel. Angkutan perdagangan dan komunikasi Jasa kemasyarakatan sosial dan perorangan | 8 23 19 3 20 25 3 6 |
Jumlah | 108 | |
Sumber : kantor wilayah departemen tenaga kerja sulawesi selatan, juli 2005
Tabel 4. gaji tenaga kerja asing menurut jabatannya
No | Jabatan | Gaji rata – rata (Us$/ bulan ) | Jumlah Tka |
1. 2. 3. 4. | Pimpinan / manajer Professional Supervise Teknisi / operator | 5.000 3.500 1.500 1.000 | 36 10 8 54 |
Total | 11.000 | 108 |
Sumber : kantor wilayah departemen tenaga kerja Sul-Sel 2005
b. Penduduk di Kota Makassar
Sasaran peruntukan apartemen ini, disamping orang asing juga penduduk Makassar dari golongan mampu dan berminat atau mereka yang mempunyai tingkat kehidupan yang hampir sama dengan orang asing, hal ini dapat ditinjau dari :
1). Struktur keluarga
Masyarakat golongan menengah ke atas secara umum merupakan keluarga kecil dengan jumlah anak maksimum 4 orang. Komposisi keluarga yang dapat diterapkan pada unit hunian berdasarkan jumlah anggota keluarga adalah :
a). 1 orang (bujangan), membutuhkan 1 kamar tidur.
b). 2 orang (suami-istri), membutuhkan 1 kamar tidur.
c). 3 orang (suami-istri + 1 anak), membutuhkan 2 kamar tidur.
d). 4 orang (suami-istri + 2 anak), membutuhkan 2-3 kamar
tidur.
e). 5-6 orang (suami-istri + 3-4 anak), membutuhkan 3-4 kamar tidur atau tipe khusus (penthouse).
2). Sosial budaya penghuni apartemen
Apartemen diciptakan dari suatu struktur dan kebudayaan yang sudah kompleks dan maju. Dengan demikian, penghuni apartemen harus memiliki struktur dan kebudayaan tersebut. Ada beberapa pertimbangan dari mereka yang memilih tinggal di dalam apartemen, yaitu :
a). Menilai adanya kepraktisan
1) Tidak mengadakan perawatan gedung
Dalam hal ini pengelolah mempunyai tanggung jawab menjaga kerapihan, kebersihan ruangan, taman (lanscape) serta perlengkapan lainnya (kenyamanan, kebersihan dan pelayanan).
2) Tidak menyiapkan fasilitas furniture dan peralatan lainnya.
Fasilitas dalam apartemen hijau adalah fasilitas untuk memberikan kemudahan dan kenyamanan bagi penyewa atau penghuni, (kesehatan, fitnes, taman bermain, restoran, taman, kolam renang dan lain-lain) baik secara membayar atupun tanpa dipungut biaya untuk fasilitas yang di gunakan tersebut.
b). Menilai adanya kenyamanan
1) Hunian yang nyaman, aman, sehat dan teratur. Dapat di dukung dengan linkungan yang teduh, penyediaan dan pemanfaatan ruang terbuka hijau (landscape) serta prasarana pejalan kaki, bahan bangunan berkualitas dan konstruksi lebih kuat, saluran air bersih, perabotan tidak perlu berlebihan, dapur bersih.
2) Kelengkapan fasilitas dasar hunian Dari segi interior.
Hijau mensyaratkan dekorasi dan perabotan tidak perlu berlebihan, saniter lebih baik, dapur bersih, kemudahan air bersih, luas dan jumlah ruang sesuai kebutuhan, bahan bangunan berkualitas dan konstruksi lebih kuat, saluran air bersih.penempatan jendela, pintu bertujuan memasukkan cahaya dan udara secara tepat, bersilangan, dan optimal pada seluruh ruangan.
3) Suasana yang tenang dan privacy yang cukup. Keberadaan tanaman hidup di ruang dalam atau di taman (void) serta roof garden berguna menjaga kestabilan suhu udara tetap segar dan sejuk. Penempatan jendela, pintu, dan skylight bertujuan memasukkan cahaya dan udara secara tepat, bersilangan, dan optimal pada seluruh ruangan.
c). Menilai adanya kelayakan ekonomi
Dibandingkan dengan tinggal di rumah biasa (landed house) di daerah tertentu, biaya yang dikeluarkan untuk penghuni relative lebih murah bila dilihat pada beberapa hal seperti prasarana, sarana hunian dan fasilitas yang dipakai bersama. Selain peninjauan dari segi komersial, faktor kenikmatan atau kelayakan penghuni untuk tinggal dalam apartemen penting untuk diperhatikan, sebab menyangkut kehidupan keluarga yang layak dipandang dari berbagai segi kehidupan masyarakat seperti sosial ekonomi, kesehatan dan keserasian bertempat tinggal.
Hijau sangat mendukung program penghematan energy pada bangunan dengan banyak bukaan, untuk mengurangi pemakaian AC juga penerangan dengan Memanfaatkan sumber yang dapat diperbaharui seperti menggunakan sinar matahari melalui passive solar dan active solar, serta teknik photovoltaic dengan menggunakan tanaman dan pohon-pohon melalui atap hijau dan taman hijau dalam bangunan maupun luar bangunan.
2. Penentuan jumlah unit hunian
Berdasarkan data yang diperoleh, terlihat bahwa setiap tahun jumlah kelompok masyarakat golongan menengah ke atas terus meningkat. Untuk prediksi tahun 2020 diharapkan jumlah akan terus meningkat, mengingat pembangunan di Kota Makassar semakin meningkat di segala bidang.
Dengan prediksi 20 tahun yang akan datang. Maka, digunakan rumus :
![Text Box: A + [(2020 – 2005) x B x A]](file:///C:\Users\Fachrul\AppData\Local\Temp\msohtmlclip1\01\clip_image003.gif){kind=small} |
Dimana : A = Jumlah penghuni tahun sekarang (2005)
B = Jumlah persentase kenaikan/ laju penduduk
Sehingga diperoleh :
a). Tenaga profesional sebanyak 339 kk :
339 + [(2020 – 2005) x 3,7 % x 339] = 527,15 ~ 527 kk
b). Pengusaha sebanyak 310 kk :
310 + [(2020 – 2005) x 1,3% x 310] = 370,45 ~ 371 kk
c). Tenaga kerja asing sebanyak 103 kk :
103 + [(2020 – 2005) x 4,5% x 103] = 172,53 ~ 173 kk
Total jumlah penghuni apartemen adalah :
527 + 371 + 173 = 1071 kk
Tabel 5. jumlah masyarakat golongan menengah ke atas
No | Jenis pekerjaan | Jumlah ( jiwa ) | Persentase peningkatan |
1 2 3 | Tenaga professional Pengusaha Tenaga kerja asing | 33.992 23.794 108 | 3,7 1,3 4,5 |
Sumber : Departemen tenaga kerja sul–sel 2005
Tenaga professional yang memilih tinggal di apartemen 1,00% (asumsi) :
1,00 % x 33.992 jiwa = 339 jiwa (kepala keluarga)
Pengusaha yang memilih tinggal di apartemen 1,30 % :
1,30 % x 23.794 jiwa = 310 jiwa (kepala keluarga)
Tenaga kerja asing yang memilih tinggal di apartemen 95 % (asumsi) :
95 % x 108 jiwa = 103 jiwa (kepala keluarga).
Sehingga jumlah apartemen yang dibutuhkan pada tahun 2020 di Makassar adalah 1071 unit. Namun untuk perencanaan tahap awal direncanakan terbangun 15% dari jumlah tersebut. Jadi jumlah unit hunian yang direncanakan adalah :
15 % x 1071 kk = 160,65 = 161 unit.
Tipe unit hunian bergantung pada jumlah ruang tidur dalam unit hunian apartemen. Untuk menentukan jumlah tipe unit hunian apartemen dapat dilakukan dengan presentase perbandingan. Dapat dilihat pada tabel berikut :
Tabel 6. presentase tipe unit hunian
No | Tipe unit hunian | Presentase (%) |
1. 2. 3. 4. | Tipe 1 ruang tidur Tipe 2 ruang tidur Tipe 3 ruang tidur Tipe penthouse | 25 41 32 2 |
Sumber : perbandingan apartemen di Jakarta dan surabaya
Dengan melihat tabel di atas, maka perkiraan jumlah unit hunian untuk masing-masing tipe adalah :
1) Hunian dengan tipe studio/ 1 kamar tidur, adalah :
25 % x 161 unit = 40,25 ~ 41 unit
2) Hunian dengan tipe 2 kamar tidur, adalah :
41 % x 161 unit = 66,01 ~ 66 unit
3) Hunian dengan tipe 3 kamar tidur, adalah :
32 % x 161 unit = 51,52 ~ 52 unit
4) Hunian dengan tipe penthouse, adalah :
2 % x 161 unit = 3,22 ~4 unit.
Sasaran penghuni bagi bangunan apartemen antara lain penduduk asing dan penduduk kota terutama didasarkan pada komponen keluarga yang dominan merupakan keluarga kecil dari aspek sosial budaya yang maju. Dengan demikian, hal ini mempengaruhi segi komersial, dalam hal penyediaan sarana, prasarana, dan fasilitas hunian yang dipakai bersama serta faktor kelayakan huni.
3. Sistem pelayanan dan aktivitas
Sistem pelayanan yang direncanakan dengan mempertimbangkan faktor-faktor antara lain :
a. Kenyamanan, privacy dan keamanan
b. Social budaya penghuni
c. Sedapat mungkin mengurangi kesan mengawasi, baik pada penghuni maupun pada tamu.
Apartemen juga harus dapat memberikan kebebasan yang terkoordinir pada penghuni untuk memilih alternatif system yang disukai, karena pada dasarnya manusia yang berbeda akan menghendaki kebutuhan pelayanan yang berbeda pula. Kegiatan yang membutuhkan sistem pelayanan diantaranya :
a. Kegiatan parkir penghuni
1). Pencapaian penghuni
Penghuni mengendarai mobil menuju entrance 
penghuni keluar mobil dikemudikan oleh petugas menuju parkir ( kunci mobil dititipkan di bell captain ).
2). Penghuni ingin menggunakan kendaraan menuju ke bell
captain pemanggil mobil dikemudikan petugas – entrance bangunan hunian – pemilik memperoleh mobilnya
keluar.3). Untuk penghuni yang tidak merasa nyaman dan bebas dengan sistem tersebut dapat memarkir mobilnya sendiri.
Pendekatan rancangan :
a) Setiap tower hunian dapat langsung dicapai oleh kendaraan penghuni.
b) Perlu disediakan ruang bell captain
c) Setiap penghuni harus memiliki tempat parkir tertentu. Untuk memudahkan petugas, setiap kunci mobil dilengkapi dengan denah lokasi parkir dan letak hunian
b. Menerima tamu
1). Tamu yang mempunyai janji terlebih dahulu
Mencari hunian yang dituju – hall hunian – tekan tombol penghuni yang dituju – penghuni melihat tamu dari CCTV – menuju unit hunian penghuni.
2). Tamu yang belum mempunyai janji
a). Tamu hanya menjemput penghuni ( tidak mempunyai
hubungan kekerabatan yang dekat dengan tamu ) – tekan tombol – penghuni turun, sementara itu tamu menunggu di lobby.
b). Tamu diterima langsung pada unit hunian (untuk tamu
yang memiliki hubungan kekerabatan yang dekat dengan penghuni) - penghuni melihat tamu dari CCTV – menerima tamu.
c). Pengantar kiriman bunga / barang
Hall utama – petugas resepsionis menghubungi penghuni. Penghuni memberikan kebebasan untuk Memilih salah satu dari dua cara di bawah ini :
(1) Penghuni turun mengambil bingkisan
(2) Minta petugas untuk mengantarnya
Pendekatan perancangan dalam hal ini :
(1) Ruang tunggu
(2) Ruang penerangan ( ruang tombol )
(3) Counter informasi pada hall utama
d). Pembantu rumah tangga
(1) Dapat membedakan nilai kenyamanan bagi penghuni karena pekerjaan rumah tangga dikerjakan oleh pembantu.
(2) Privasi dapat diatur dari perancangan ruang
Pendekatan dalam perancangan :
Perlu disediakan ruang pembantu yang memiliki pintu masuk yang tidak mengganggu privasi pemilik hunian.
e). Mencuci pakaian Kegiatan mencuci pakaian dapat dilakukan dengan :
(1) Mesin cuci yang juga dapat mengeringkan pakaian
(2) Pelayanan laundry.
Penghuni dapat meminta pembantu atau petugas untuk membawakan baju kantor ke laundry. Baju yang sudah bersih, dikirim pada waktu yang telah dijanjikan.
Pendekatan perancangan :
(1) Tidak diperlukan tempat untuk menjemur pakaian
(2) Membutuhkan laundry
f). Penitipan bayi
(1) Bayi dititipkan pada ruang baby sitter
(2) Ibu dapat meminta baby sitter untuk ke unit huniannya.
g). Media massa
Pendekatan dalam rancangan :
Perlu disediakan wadah untuk menerima mass media cetak maupun kiriman pos yang dapat diterima penghuni yang berhak tanpa menyebabkan gangguan yang berarti.
h). Penyimpanan barang – barang di luar apartemen.
Barang-barang yang tidak cocok disimpan dalam apartemen seperti dos/ kotak dan lain – lain memerlukan wadah khusus.
Pendekatan perancangan :
Penyediaan ruang berupa gudang yang dapat dicapai
oleh servis elevator.
4. Aktivitas dan kebutuhan ruang apartemen
Kepuasan penghuni dalam melakukan kegiatan dapat dipenuhi bila disediakan ruang – ruang yang sesuai dengan kegiatan yang sedang berlangsung. Berdasarkan pelaku, maka kegiatan dalam apartemen dapat diuraikan. Berikut kebutuhan akan ruang dimana kegiatan / aktivitas itu berlangsung.
a. Analisa kebutuhan ruang pada unit hunian apartemen hijau
Tabel 7. Jenis Kegiatan/Aktivitas Dan Kebutuhan Ruang
Aktivitas | Karakteristik perencanaan | Kebutuhan ruang |
Istrihat/tidur | Memperhatikan segi kenyamanan | Ruang tidur |
dan privacy tamu/penghuni | ||
Membersihkan | Memperhatikan segi kenyamanan | KM, WC, Toilet |
Badan | dan privacy tamu/penghuni | |
Duduk santai/ | Memperhatikan segi kenyamanan | Ruang duduk/ |
Rileks | dan privacy tamu/penghuni | Ruang keluarga |
Menerima tamu | Memperhatikan segi kenyamanan | Ruang duduk (tidak |
dan privacy tamu/penghuni | disediakan ruang tamu, | |
hal ini mengingat intensitas | ||
kegiatan dan lama tinggal | ||
tamu yang tidak menetap | ||
permanen) | ||
Memasak | Memperhatikan segi kenyamanan | Dapur |
dan privacy tamu/penghuni | ||
Makan | Memperhatikan segi kenyamanan | Ruang makan |
dan privacy tamu/penghuni |
b. Analisa kebutuhan ruang fasilitas pada apartemen hijau
Tabel 8. jenis kegiatan/aktivitas dan kebutuhan ruang
Pelaku | Kegiatan/Aktivitas | Karakteristik Perencanaan | Kebutuhan Ruang | ||
- | Penghuni | Datang/pergi | Mampu menimbullkan kesan representatif Dan mencerminkan Citra apartemen hijau | Pintu masuk | |
Parker kendaraan | Tempat parkir | ||||
Masuk/keluar | Lobby | ||||
Menuju unit hunian/lantai atas | Koridor,lift,tangga | ||||
Istirahat/tidur | Rg. Tidur utama | ||||
Rg. Tidur anak | |||||
Membersihkan badan | Km, Wc, toilet | ||||
Duduk santai bersama | Rg. Keluarga | ||||
Makan | Rg. Makan | ||||
Memasak | Dapur kering/pantry | ||||
Menyimpan barang | Gudang | ||||
Jalan-jalan | Taman, ruang terbuka, plaza | ||||
Olah raga/rekriasi | Kolam renang, fitness centre, jogging track, playground | ||||
Berkumpul dengan kawa/relasi | Bar, cffe shop, restaurant, function hall | ||||
- | Pengelolah | Datang/pergi | Ruang dibagi atas ruang-ruang terpisah sesuai dengan bagian operasional Apartemen Hijau Adanya ruang istrihat bagi karyawan Pengelompokan ruang berdasarkan kegiatan | Pintu utama/samping | |
Parkir kendaraan | Tempat parkir | ||||
Menerima tamu | Reception | ||||
Memberi informasi | Information desk | ||||
Menjaga keamanan | Rg. security | ||||
Mengurus kepegawaian | Rg. Personalia | ||||
Mempertimbangkan harga Sewa dan pemasaran/promosi | Rg. Sales manager | ||||
Mengurus administrasi | Rg. Tata usaha | ||||
Menerima pablik | Pablic relation room | ||||
Melayani surat, telegram, telex | Mail/stamp/cable dept | ||||
Pelayanan telepon | Rg. Operator | ||||
Melayani pengiriman dokuman | Rg. Faximili | ||||
Mengendalikan pengoprasian Apartemen | Rg. Pimpinan | ||||
Mengadakan rapat personalia | Meeting room | ||||
Mengurus kebersihan | Rg. Cleaning servis | ||||
Rg. Hajat | Toilet | ||||
Menyiapkan bahan makanan | Pantry | ||||
Menyimpan bahan makanan | Gudang basah/kering | ||||
Makan/minum | Rg. Makan/kantin | ||||
Istirahat | Rg. Istirahat | ||||
Melayani makana minuman | Coffe shop,bar | ||||
Mencuci, Mengeringkan Menyetrika | Laundry | ||||
Menyimpan pakaian | Rg. linen setrika | ||||
Memperbaiki kerusakan | Work shop | ||||
Mengurus personalia teknik | Rg. engineering | ||||
- | Pengunjung/ Tamu | Datan/pergi | Memberi kemudahan pencapaian bagi pengunjung dan tamu, lay out menarik | Pintu masuk utama | |
Masuk/keluar | Rg. Penerima tamu | ||||
Membutuhkan informasi | Information desk | ||||
Menunggu, bertemu penghuni | Lobby | ||||
Makan, minum | Coffe shoop, bar, bakery shop, restaurant | ||||
Membeli kebutuhan sehari-hari | Mini maerket | ||||
Rapat/meeting | Funcion room | ||||
5. Pengelompokan ruang
Berdasarkan penzoningan ruang-ruang pada apartemen dapat dikelompokkan menjadi 3 zona, yaitu :
a. Zona publik
1). Daerah parkir
Daerah parkir digunakan untuk kendaraan sedan dan mini bus. Penyediaan parkir diperuntukkan bagi kendaraan penghuni apartemen, kendaraan pengelola dan kendaraan tamu penghuni.
2). Lobby (ruang tunggu /penerima)
Merupakan daerah transisi antara bagian luar dan bagian dalam. Harus mampu menampung penghuni maupun tamu terutama pada waktu bersamaan. Kesan atau citra penghuni di dapatkan dari suasana lobby. Oleh karena itu perlu penataan interior dan dekorasi yang baik.
3). Front desk area
Tempat memberikan penerangan / penjelasan, mnenerima pesan, tempat pengaduan dari penghuni apartemen, dan lain-lain.
4). Kantor pengelola
Merupakan tempat kegiatan administrasi, pemasaran apartemen, untuk kepegawaian dan keuangan, tempat mengkoordinir berlangsungnya kegiatan rutin apartemen.
5). Bar, restaurant, dan coffee shop
Perlengkapan sebuah bar adalah counter panjang, gudang untuk alat-alat bar, tempat simpan minuman berupa lemari es, sebagai tambahan dapat dilengkapi dengan panggung kecil untuk pertunjukan.
6). Mini market
Tempat diperjual belikannya barang kebutuhan sehari-hari.
7). Bakery shop
Tempat dijualnya berbagai aneka roti segar sebagai pelengkap kebutuhan makanan penghuni.
8). Ruang telekomunikasi
Ruang yang menampung kegiatan surat – menyurat, faxmile, dan operator.
9). Locker pengelola
10). Ruang serba guna ( function room ).
Ruang yang dapat digunakan untuk kegiatan seperti rapat, konferensi, seminar, pameran, pertunjukkan, dan lain – lain.
11). Play ground
12). Kolam renang
13). Fitness centre
14). Beauty salon
15). Jogging track
16). Tennis court
17). Taman dan plaza
b. Zona privacy
Merupakan bagian yang terpenting dari sebuah bangunan apartemen. Dibutuhkan faktor-faktor kenyamanan, keamanan, dan efisien dalam pelayanan. Dibawah ini terdapat jenis ruang dan perabotnya.
Tabel 9. jenis ruang dan kebutuhan perabot untuk zona privasi
No | Jenis ruang | Kebutuhan perabot |
1 | Rg. Tidur utama | 1 buah double bed, 1 meja rias, 1 set tempat duduk santai, 1 set lemari pakaian, 1 KM/WC. |
2 | Rg. Tidur anak | 1 buah single bed, 1 set meja kerja, 1 set lemari pakaian, 1 set lemari buku dan mainan. |
3 | Rg. Keluarga | 1 set sofa santai, 1 set home theatre, 1 set lemari/ rak buku. |
4 | Rg. Makan | Tergantung besar unit hunian, yang penting dapat menampung seluruh keluarga. |
5 | Kamar mandi/WC | 1 bathtub, 1 set kloset duduk, shower, 1 set washtafel, 1 set gantungan handuk/baju. |
6 | Balkon duduk | 1 set kursi/ poef dan meja, dapat ditambahkan tanaman (pot bunga kecil) |
7 | Dapur/ pantry | Kitchen set |
Sumber : Time server data
c. Zona servis
Daerah ini harus mempunyai entrancetersendiri dan dapat dilalui oleh kendaraan besar, seperti truk. Juga terdapat ruang untuk membongkar muatan berupa barang yang dibutuhkan apartemen.
1). Cleaning service
Fungsi cleaning servis adalah untuk menjaga unit apartemen dan lingkungannya. Biasanya diletakkan pada setiap tower hunian.
2). Laundry dan linen
Kegiatan ini terdiri atas proses pengumpulan, sortir dan penyimpanan. Kegiatan servis ini mempunyai akses langsung dengan lift barang/ lift servis.
- seluruh pencucian harian, dilakukan oleh perusahaan laundry dengan system kontrak.
- seluruh peralatan dan perlengkapan linen serta pencucian dilakukan oleh pihak apartemen sendiri.
3). Dapur
Perancangan perletakan dapur harus satu lantai dan berdekatan dengan restoran serta mempunyai sirkulasi servis tersendiri yang tidak terlihat oleh tamu atau penghuni apartemen.
4). Gudang bahan makanan
5). Ruang karyawan
Biasanya disediakan untuk karyawan menengah ke bawah, letaknya dekat dengan dapur utama.
6). Ruang engineering (ahli mesin)
Biasanya disediakan untuk karyawan menengah ke bawah, diletakkan dekat dengan dapur utama.
7). Ruang workshop
Merupakan ruang untuk reparasi, bagian perabotan, pengecatan, plumbing, dan mesin-mesin pendukung unit apartemen.
8). Ruang mesin
Ruang ini terdiri dari ruang boiler, generator, AHU, chiller, trafo, gudang peralatan, dan lain-lain.
9). Toilet
10). Ruang office boy
11). Ruang security
NOTE. UNTUK FILE MENTAH SILAHKAN KOMENTAR DAN SERTAKAN EMAIL ANDA, DAN KAMI AKAN MENGIRIMKAN LINK DOWNLOADX
Tidak ada komentar:
Posting Komentar